16家物企排隊計劃上市 龍光物業“參團”

胡天祥
2020-09-15 19:34:12

時代周報記者  胡天祥

物業上市大軍,即將增加一名新成員。

9月11日,有市場消息稱,龍光集團(03380.HK)旗下物業板塊龍光物業近期正與投行密切接觸,計劃赴港上市。 

“龍光物業并不是龍光集團旗下板塊,而是隸屬于母公司龍光控股,與龍光集團屬于平行關系?!睂Υ?,龍光一位人士告訴時代周報記者,目前龍光物業僅有上市的意向,但沒有具體時間表,前期工作仍在籌備當中。

資料顯示,龍光物業創建于1996年,目前服務項目超150個,公司在職員工超8000人,服務面積總和達5000萬平方米,2019年營業額達10億元。

除龍光外,近年來,隨著整體估值水漲船高,越來越多的房企開始分拆旗下物業板塊,積極投身到這片萬億藍海市場。

據時代周報記者不完全統計,截至目前,共有30家物企成功登陸資本市場,尚有16家物企已遞表或處于籌備中,其中不乏恒大物業、世茂服務、融創服務、華潤物業科技等大型物企。

克而瑞證券指出,物管公司上市熱潮不減反映了兩個趨勢,一是物管公司短期擴張規模訴求強烈,有融資需求;二是疫情考驗下的二級市場物業板塊表現優異,物業公司價值再次被市場肯定,物管公司融資渠道愈加通暢。

十余家物管籌備上市

2019年是物企上市高峰,高達12家,是2014—2018年上市物業數量總和。

“2018年中央定調‘房住不炒’與房企融資端收緊的政策背景下,作為‘類收租’模式的物業服務企業被推向資本市場前端,行業資本化進程不斷加速?!敝袊笖笛芯吭貉袌笾赋?。

今年以來,共有6家物企成功登陸資本市場,分別是興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務和正榮服務,合計融資凈額43.9億元。

另有16家物企處于遞表或籌備狀態。其中包括恒大物業、世茂服務、融創服務、金科服務等大型物業,以及卓越商企、榮萬家、合景悠活、陽光城物業、越秀物業等中小型物企。

規模最大的無疑是恒大物業。截至2020年上半年末,恒大物業合約面積超5億平方米,在管面積超2.5億平方米。2019年,恒大物業實現營業收入73億元,凈利潤9.2億元。

8月13日,恒大物業出讓28.061%股份,代價總和為235億港元,吸引了包括中信資本、農銀國際、光大控股、騰訊、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、紅杉資本等14家戰略投資者。

“恒大物業現在的規模和碧桂園服務差不多,這一次引戰的估值大概有750億?!敝袊愦蠹瘓F2020年中期業績會上,副主席、總裁夏海鈞表示,就物管公司分拆上市,集團正在跟香港證監會、港交所積極溝通,力爭今年完成。

華潤置地則選擇將物業管理業務和商業運營管理業務合二為一共同上市。8月31日,華潤萬象生活正式向港交所遞交招股說明書。

截至目前,華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業建筑面積約1.07億平方米,在管面積約9750萬平方米。2017—2020年上半年,公司分別實現收入31.29億元、44.31億元、58.68億元及31.34億元。

“上市是考慮業務結構戰略層面的問題,集團在三年前已經開始準備,只不過在近期才遞交申請表,這是一個基于戰略引領下的、水到渠成的考慮?!比A潤置地2020年中期業績會上,管理層如是稱。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江告訴時代周報記者,房企分拆物業板塊,一是為了建立獨立的融資平臺;二是有利于物管企業引入更多更優秀的人才,從而做大做強;三是有利于物管企業規范的建立。

業績持續分化

上市屢見不鮮,更多人開始關注上市物企的經營表現。

據克而瑞統計,2020年上半年,30家上市物企整體收入達到395億元,平均營收為13.16億元。其中碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、招商積余、保利物業、中海物業、彩生活及旭輝永升服務的營收高于均值;不過,尚有包括興業物聯在內的12家上市物企營收在5億元以下,行業分化現象嚴重。

利潤角度來看,30家上市物企整體利潤達到74億元,平均凈利潤為2.47億元,藍光嘉寶凈利潤最高為20.4億元。

30家上市物企平均毛利率為28.69%,平均凈利率為14.89%。其中,興業物聯毛利率及凈利率均位于上市物企榜首;弘陽服務、南都物業、浦江中國、新大正、銀城生活服務、招商積余及中奧到家7家物企凈利率低于10%。

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業務方面,隨著近年來各大物企持續加碼增值服務,多家物企營收結構已發生改變。

如,佳兆業美好及新城悅服務兩家物企增值服務營收已過半,該兩家物企利潤率最高的業務均為社區增值服務。此外,奧園健康、藍光嘉寶服務、旭輝永升服務及正榮服務的增值服務營收占比均高于4成。

“對于一家上市物業公司而言,如果它能做到其他服務(包括增值服務)所產生的收入大于物業服務費的收入,那么這家公司的健康程度將非常高?!崩铋L江告訴時代周報記者,碧桂園服務2019年實現增值業務收入8.65億元,占公司總體收入的9%左右。但這9%所產生的毛利率卻高達60%,所以這個市場是客觀存在的。

“業績分化、業務分化是上半年的物企關鍵詞,上市物企的分化與其背后實力強、操盤面積大的相關房地產企業不無關系?!币拙悠髽I集團CEO丁祖昱指出,從另一角度看,分化背景下,物企市場仍較分散,也遠未達到充分競爭的狀態,這意味著行業整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間。

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