“金九銀十”不給力,樓市回落,房企四季度去化壓力山大

黃銀橋
2020-10-10 12:34:17
中指市場研究總監曹晶晶預測,在中央調控及秋冬仍存局部疫情反復的影響下,四季度重點城市商品住宅成交規模大概率在現有水平上保持相對穩定。

圖蟲創意-1042672159494766605.jpg圖片來源:視覺中國

傳統的樓市行情被改變,原屬淡季的七、八月份并不淡,“金九”旺季卻不夠旺。

10月9日,中指研究院召開《中指市場形勢及企業研究成果分享會》。會上披露數據顯示,2020年三季度市場恢復節奏加快,其中7、8月份房企積極推盤,淡季效應明顯弱化,成交面積同比繼續快速增長,但9月份需求釋放動力減弱,規模同比增幅明顯回落,且絕對規模不及7-8月高位,“金九”成色不足。

從成交均價看,三季度,百城新建住宅價格累計上漲1.18%,漲幅較二季度擴大0.08個百分點;單9月百城新建住宅均價15643元/平方米,環比上漲0.24%,漲幅較8月收窄0.26個百分點。

七八月份淡季不淡導致的需求透支,是造成9月份市場疲弱的主要原因。中指市場研究總監曹晶晶預測,在中央調控及秋冬仍存局部疫情反復的影響下,四季度重點城市商品住宅成交規模大概率在現有水平上保持相對穩定。

金九成色不足

受疫情影響,房企整體供貨及銷售節奏后移,原本火熱的金三銀四、五一黃金周先后爽約,而6、7、8月份的傳統淡季卻不淡??硕饠祿@示,過去8月,30個重點監測城市整體成交面積有所回升,同、環比分別增長22%和5%。TOP100房企8月單月操盤銷售金額環比繼續增長4%,同比增速進一步提升至30.7%。

進入“金九”,開發商供應持續放量。據克而瑞數據,9月份30個重點城市商品住宅新增供應面積3716萬平方米,環比大幅增長37%。其中,一線城市商品住宅新增供應面積478萬平方米,同比、環比大增40%和76%。

但成交上行動力開始減弱。9月30個重點城市整體成交2855萬平方米,環比微跌4%,同比增長8%。其中,26個二三線城市成交整體表現平平,環比下降7%,同比增長3%。

以“金九”放量最為明顯的廣州為例,據廣州中原研究發展部監測,9月新批面積達到198.15萬平方米,環比漲126%,同比漲182%。最終網簽面積、網簽套數分別為106.09萬平方米、9725套,同比雖增長50%、49%,但環比8月份都只增長了2%。而過去的8月,環比增幅達到12%。

“金九”成色不足同樣反映在房企銷售上??硕饠祿@示,2020年9月,TOP100房企全口徑、操盤口徑、權益口徑銷售金額同比分別增長24.8%、29%、21.3%,而過去8月該等數據同比增幅為29.2%、30.7%、26.3%。

銷冠碧桂園9月份權益銷售金額為646.3億元,同比增長25.3%,此前7、8月份同比增幅分別為27.5%、30.1%。融創表現更為明顯,7、8月份銷售金額同比分別增長26.98%、25.28%,到9月份增幅縮窄至9.59%。

“9月份的市場熱度,較七八月已經有所下降?!辈芫Ье赋?。據其分析,這一方面是因為7、8月份的淡季弱化,導致9月份需求釋放減弱,另一方面,下半年調控收緊對市場產生了非常大的影響。

“上半年受疫情影響,地方出臺的大部分政策基調都是放松的,但7月開始調控開始收緊,中央多次召開房地產相關會議強調房住不炒,并在820重點房企座談會上制定的‘三道紅線’融資新規,‘調控收緊’成為了貫穿三季度房地產市場的關鍵詞?!?/p>

目前,部分地價、房價過熱的城市,調控均已收緊。據中指院統計,三季度包括成都、沈陽、長春等十余個城市都陸續收緊調控,其中政策在限購、限貸、限售、增加土地供應等方面均有涉及。

四季度去化承壓

“金九”旺季不旺的趨勢或將在四季度延續。剛剛過去的十一黃金周,國人出游的熱情明顯蓋過了樓市的風頭,成交未實現增長。

據中指研究院監測,2020年國慶黃金周(10.1-10.7)11個主要城市商品住宅日均成交面積較2019年同期下降一成左右,整體規模與2018年同期基本持平。

另據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2020年國慶中秋雙節假期,重點10城新房銷售面積為72.86萬平方米,與去年國慶周相比小幅上升1.6%。整體來看,今年假期銷售量級與去年基本持平,但由于今年假期較往年多1天,從日均銷售面積上看,2020年重點10城日均銷售面積為9.11萬平方米,同比下降11.1%。日均銷售面積不及歷史水平,為2015年以來國慶周的最低值。

廣州一位房產中介向時代財經指出,十一黃金周期間,新房會相對較好,部分項目開盤可以實現售罄,但二手房市場并不活躍,其所在公司代理的二手房基本沒成交。1到3號基本沒人看,4號開始才漸漸多起來。

“其實已經感覺到市場在回落,一是國慶期間很多人出游了,二是前段時間成交太多消耗了相當大一批客戶?!痹撝薪楸硎?。

實際上,目前購房者的心態亦出現了一定變化。據易居一項關于“2020年只剩不到100天,你買房了嗎?”的問卷調查顯示,12578組家庭中,約91%受訪家庭表示收入出現減少,81%受訪家庭收入減少幅度在50%以內,受收入變化影響,56.67%受訪家庭購房計劃有變,仍愿意繼續買房的僅為31.16%。

這無疑將進一步加大市場的去化壓力。易居企業集團CEO丁祖昱表示,四季度作為市場供貨高峰期,房企供貨加速將帶動成交量的上升。但行業去化承壓的基本面尚未有所改善,企業全年業績目標主要還是依靠增加供貨量來實現。

曹晶晶則預測,在中央調控及秋冬仍存局部疫情反復的影響下,四季度重點城市商品住宅成交規模大概率在現有水平上保持相對穩定。

據克而瑞統計,前三季度仍有近3成房企目標完成率不足65%,占比達到近三年同期最高,加上“三道紅線”融資新規的約束,加快推盤,加速去化將成為每一家房企四季度的主要任務。

房企們也一直在進行各種讓利促銷。9月19日至10月15日期間,碧桂園鳳凰通平臺有近380個項目,約28000套房源參與9.9元優惠券最高抵10萬元、一口價直降30萬等優惠。恒大9月初已經推出全國7折賣房優惠,并計劃在9-10月期間加推至少40個純新盤。接下來的“雙十一”及年終都將成為房企沖刺的重要節點。

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