又將是一場惡戰,深圳前海再向房企發“糧票”,起價56億

謝斯臨
2020-10-10 16:27:03
自2013年前海成立至今,只成功通過招拍掛出讓過兩宗宅地。此次掛牌出讓的宅地稀缺性不言自明,相應地,政府給出的出讓條件也非常嚴苛。

圖蟲創意-991088064669417506.jpg圖片來源:圖蟲創意

10月10日,寸土寸金的深圳前海再次掛牌出讓一宗宅地。宗地位于前灣片區十開發單位02街坊,將于11月11日下午15:00在深圳土地房產交易大廈拍賣出讓,起始價56.22億元,最高限價81.52億元,競買保證金也高達28.1億元。

這是今年前海出讓的第二宗住宅用地。自2013年前海成立至今,只成功通過招拍掛出讓過兩宗宅地。此次掛牌出讓的宅地稀缺性不言自明,相應地,政府給出的出讓條件也非常嚴苛。

地塊出讓采用“雙限雙競”方式,即限地價、限普通商品房銷售均價,競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。地塊受限于“7090”政策,宗地內可銷售的住宅套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數的70%。

項目建成之后,普通商品住房入市最高均價為10.71萬元/平方米(毛坯價,不含裝修),競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售,不得強制搭售其他服務、產品。

公告顯示,T102-0345宗地計容總建面不超過13萬平方米,其中住宅11.7萬平方米,將用于建設普通商品住房、配建只租不售的人才住房,只租不售人才住房初始配建面積不少于1.17萬平方米。

剔除初始人才住房配建面積之后,按起拍價及最高限價初略估算,該宗地塊樓面價將在5.35萬元/平方米到7.76萬元/平方米區間之內。

這樣的出讓條件,與5月出讓的前海宅地幾乎完全一致。當時,T102-0346地塊的拍賣現場火熱空前,幾乎所有想在深圳扎根的房企均現身搶地,包括中海、卓越、越秀、龍光、金地+電建+華潤+南國、世茂+佳兆業等11家競買主體,共計16家房企參與。

短短三輪舉牌后,地塊就直接被叫到最高限價,進入人才房配建面積競拍階段。45分鐘的激烈競價之后,最終被龍光以最高限價115.97億元+配建人才房面積40760平方米奪下,可售樓面價高達8.6萬元/平方米。

但如今近半年時間過去,深圳市場遭遇史上最嚴調控“715新政”;與此同時,房地產融資進一步所縮緊,“三道紅線”的融資監管新規將嚴格限制房企債務規模,抑制火爆的土地行情以及高企不下的房價。

此前在9月25日昆明撫仙湖舉辦的萬科南方區域媒體交流會上,萬科董事會主席郁亮曾表示,以“三道紅線”為代表的行業政策影響深遠,其影響力將不亞于2002年的土地招拍掛制度。融資新規“三道紅線”政策將在明年全面落實,房地產行業將面臨洗牌。

但即便如此,業內仍普遍認為基于前海地區不可替代的稀缺性,這塊宅地的出讓仍會受到市場極大的關注,拍賣仍將遭到一眾房企哄搶。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,前海宅地的稀缺性還是在那里,對企業來說,是一次難得的機會,“企業對于拿地熱情的關鍵在于拿地之后能不能賺錢的問題”。

此前龍光拿下的前?!跋迌r”宅地項目,在拿地不到5個月時間就已經被正式命名為“前海天境花園”,并傳出年底或明年初入市的消息。通過快速施工、快速銷售、快速回款的高周轉模式降低資金成本與利息支出,成為龍光在嚴格限價的條件下成功保住利潤的方法之一。

李宇嘉認為,參考龍光的做法,提前把帳算好,如果能做到快速入市,項目還是存在著一定的利潤空間。與此同時,“90/70政策”之中仍有占比為30%的非普通住宅,可自由定價。且限價采取毛坯價的方式進行,客觀上后續通過精裝修的方式也可以回補一部分成本。

“這宗地估計還是會有很多房企愿意搶,比如幾個月前剛剛斬獲前海宅地的龍光,或者像中海、招商蛇口等國企、央企,以及很多愿意花大價錢在深圳打造標桿項目進入深圳的外地房企都很有可能深度參與?!?/p>

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